Проект закона о земельных участках

Содержание

Признаки самовольного использования земли

Самовольное занятие земельного участка — одно из распространённых земельных правонарушений. В юридическом понимании самозахват — нелегальное владение «не своим участком» без разрешений и документов, доказывающих полномочия владельца надела по его распоряжению.

  • договора купли-продажи или аренды
  • свидетельства о наследовании
  • постановления суда
  • решения органа власти о предоставлении земли
  • иных правоподтверждающих документов

становится фактом самовольного владения земельным участком (ЗУ).

Правонарушения с признаками самовольного пользования землёй:

  • эксплуатация по истечении срока действия документов:
  • например, договора аренды
  • оборот по нецелевому назначению:
    • на участке ведётся иная деятельность, чем та, что установлена при его регистрации
    • произвольное изменение границ ЗУ для увеличения его площади:
      • самозахват
      • ведение на участке неузаконенного предпринимательства
      • За самовольное занятие земли законодательством предусмотрены меры наказания владельцев. Их суть изложена в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях. Некоторые правонарушения могут повлечь изъятие участков и даже уголовную ответственность.

        Законодательные изменения — 2019

        16 сентября 2019 года вступили в силу изменения в Федеральных законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости», выполненных на основании закона № 150-ФЗ от 17.06.2019.

        Они упростили проблемы:

        1. с самовольным захватом земель и их оформлением
        2. согласованием границ ЗУ
        3. выявлением и исправлением допущенных кадастровых ошибок при регистрации объектов недвижимости в ЕГРН

        Законодательно отлажено решение следующих вопросов:

        • регулирование процесса согласования общих границ земельных участков
        • оформление незаконных излишков земли с корректировкой границ существующих наделов при установленных законом условиях и порядку
        • исправление реестровых ошибок в описании границ земельного участка

        Возможные конфликтные моменты, возникающие в перечисленных ситуациях, с удобными способами их разрешения устраняются по итогам комплексных кадастровых работ (ККР). Они проводятся на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов и охватывают все земельные участки в их границах.

        Комплексные кадастровые работы (ККР)

        Исполнители комплексных кадастровых работ — кадастровые инженеры (индивидуальные предприниматели, юридические лица), с которыми заключён государственный или муниципальный контракт на выполнение комплексных кадастровых работ (статья 42.3 ФЗ «О кадастровой деятельности»).

        Выполняются ККР за счёт бюджетных средств по заказу:

        • органов государственной власти (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе)
        • органов местного самоуправления (в других регионах страны, муниципальных районах, городских округах)

        В течение 10 дней со дня заключения контракта на выполнение комплексных кадастровых работ информация о их проведении публикуется в открытых источниках: на сайтах органов госвласти или местного самоуправления.

        В извещение включаются следующие сведения:

        • номер кадастрового квартала (нескольких смежных кадастровых кварталов), в границах которого будут выполняться ККР
        • данные государственного (муниципального) контракта на выполнение ККР
        • данные заказчика ККР
        • данные исполнителя ККР
        • права и обязанности правообладателей объектов недвижимости, расположенных на территории ККР

        ККР могут проводиться без утверждённого проекта межевания территории (ПМТ), если его разработка не требуется по Градостроительному кодексу РФ. Это исключает лишние бюджетные траты.

        Обязательность ПМТ установлена для следующих земель:

        • ЗУ, занятых территориями и объектами общего пользования в границах садоводческих, огороднических товариществ
        • ЗУ под объектами (территориями) общего пользования:
        • площадями
        • улицами
        • проездами
        • набережными
        • скверами
        • бульварами
        • водными объектами общего пользования
        • т.д.
      • ЗУ, на которых расположены многоквартирные дома
      • ЗУ, подлежащих образованию в счет долей в праве общей собственности на земельные участки с/х назначения
      • ЗУ, занятых:
        • зданиями
        • сооружениями (за исключением линейных объектов)
        • ККР для лесных участков выполняются при наличии проектной документации, подготовленной в соответствии с лесным законодательством.

          Цели комплексных кадастровых работ:

          • уточнение границ земельных участков, зданий, сооружений, незавершённого строительства
          • обеспечение справедливого налогообложения
          • выявление и устранение случаев:
          • пересечения границ
          • ошибок в реестре

          К задачам ККР относится и выявление незаконной недвижимости:

          • земельные участки:
          • при отсутствием сведений о них в ЕГРН
          • при владении их лицами, не имеющими на то правоподтверждающих документов
        • здания, сооружения, незавершённое строительство:
          • при отсутствии сведений о них в ЕГРН
          • при отсутствии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов у лиц, эксплуатирующих строения или занимающихся их строительством
          • Отчёты по ККР в виде карты-плана территории со сведениями о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершённого строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ, необходимые для внесения в ЕРГН, направляются:

            1. заказчику комплексных кадастровых работ
            2. в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, занимающийся государственным земельным надзором

            Порядок оформления самовольных «прирезок» земли

            Не стоит надеяться на увеличение площади имеющегося в собственности земельного надела «до бесконечности» за счёт самовольно занятых соток и оформление их в собственность.

            Читайте также:  Ошибка в 200 в принтере canon

            Узаконить захваченные участки можно при одновременном выполнении следующих условий:

            1. излишком земли «захватчик» пользуется не менее 15 лет
            2. органы власти не предъявляют претензии к «захватчику» и с владельцами смежных участков у него нет споров по границам участков
            3. площадь «прирезаемой» территории не должна превышать предельную минимальную площадь земельного участка, установленную в муниципалитете:
              • если минимальный норматив площади ЗУ не установлен, то оформить право собственности можно только на часть земельного излишка, составляющую не более 10% площади основного участка, находящегося в законной собственности
              • площадь основного участка не должна быть меньше той его площади, что зарегистрирована в сведениях ЕГРН, более чем на 10%

              Владелец участка вправе оформить в собственность излишек земли в самостоятельном порядке. Для этого ему необходимо за свои средства выполнить межевание занимаемой им территории и передать в Росреестр полученные материалы для государственной регистрации новых границ участка.

              Бесплатный официальный способ регистрации излишков земли — ожидание итогов комплексных кадастровых работ. Он исключает траты на межевание. Оформление увеличенного участка выполнит Росреестр по заявлению органа власти, получившего результаты ККР.

              Установление границ земельных участков

              При отсутствии в исходных документах на основной участок, находящийся в собственности, сведений о расположении границ, они закрепляются по тем объектам природного или искусственного происхождения, что существуют на местности не менее 15 лет.

              В ходе ККР может выясниться, что площадь участка превышает площадь, зафиксированную в ЕГРН:

              1. на величину больше, чем предельный минимальный размер ЗУ
              2. более чем на 10% (для ситуаций, когда предельный минимальный размер ЗУ не установлен)

              Исполнитель комплексных кадастровых работ при этом обязан:

              1. установить расположение границ земельного участка и включить сведения о нём в проект карты-плана территории
              2. подготовить информацию о возможном образования земельных участков на территории выполнения ККР

              Информация об образуемых земельных участков содержит:

              • кадастровые номера исходных участков
              • сведения о способе образования
              • данные:
              • о расположение границ
              • о площади
              • о ВРИ участков

              Если результат ККР показал, что площадь ЗУ меньше на 10 %, чем указана в сведениях в ЕГРН, исполнитель ККР обязан:

              1. внести сведения об участке в карту-план территории
              2. получить письменное подтверждение правообладателя ЗУ о согласии с результатами комплексных кадастровых работ (согласие входит в состав приложения к карте-плану территории

              Новый порядок согласования общих границ ЗУ

              Законодательным новшеством стало право кадастровых инженеров получать из ЕГРН информацию, необходимую для геодезических и кадастровых работ, например технические паспорта и контактные данные владельцев недвижимости. Это мера по снижению рисков землепользователей при межевании, проводимом для уточнения границ, и обязательном согласовании границ со смежными землепользователями.

              Порядок согласования границ стал удобным:

              • для установления границ землепользователю нужно обратиться к кадастровому инженеру
              • кадастровый инженер определяет координаты границ ЗУ и проводит их согласование, выбрав один из способов:
              • с каждым владельцем смежного участка
              • на общем собрании заинтересованных лиц, отправив им почтовое или электронное сообщение не позднее, чем за 30 дней до собрания

              Если кадастровый инженер не сумел найти адрес смежника, то адресованное ему извещение публикуется в местной прессе, а значит, владелец смежного участка оповещён о собрании. Отсутствие возражений с его стороны, неявка на собрание — это согласие с границами земельного участка соседа, а само согласование может состояться без личного участия смежника.

              В случае несогласия с границами ЗУ смежники в течение 15 дней после получения извещения направляют свои возражения кадастровому инженеру. Он фиксирует их в акте согласования и включает акт в материалы межевого плана. Если возражения обоснованные, то орган регистрации прав приостановит оформление границ. Разрешение споров далее будет вестись в суде, а кадастровый инженер, проводивший межевание, может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.

              Владельцам участков нужно внести в государственный реестр недвижимости достоверные контактные сведения (почтовый или электронный адрес), отправив заявление через любой офис МФЦ. Эта несложная предострожность — залог получения вовремя уведомления об общем собрании, личного присутствия при замерах спорных границ, чем можно предотвратить ошибки при их установлении и сложные судебные разбирательства.

              Права землепользователей и обязанности исполнителя ККР

              Правообладатели недвижимости, находящейся на территории комплексных кадастровых работ, не вправе препятствовать их выполнению и обязаны обеспечить в установленное графиком время доступ к объектам исполнителю комплексных кадастровых работ.

              Они могут предоставить кадастровому инженеру, непосредственно выполняющего кадастровые работы, имеющиеся по объектам документы и потребовать документы, подтверждающие полномочия исполнителя работ:

              • заверенную копию государственного или муниципального контракта, по которому ведутся ККР
              • справку с места работы кадастрового инженера о том, что он сотрудник юридического лица, с которым заключен государственный или муниципальный контракт
              • документ о внесения сведений о кадастровом инженере как об индивидуальном предпринимателе или копию такого документа
              • документ, удостоверяющий личность кадастрового инженера
              Читайте также:  Водоканал как рассчитать оплату

              Исправление реестровой ошибки

              Реестровая ошибка — искажение фактической информации в сведениях об объекте собственности, воспроизведенное в ЕГРН. Она может быть в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории, акте обследования.

              Причины реестровых ошибок

              1. Ошибки кадастрового инженера:

              • при межевании земельного участка
              • при определении площади здания
              • границы земельного участка могут пересекать границы другого
              • площадь здания не соответствует фактической площади
              • т.д.

              2. Неточности и искажения в документах и уведомлениях, направленных в орган кадастрового учёта в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

              Ранее исправление реестровых ошибок было проблематичным и длительным. Новый закон упростил эту процедуру и в 2 раза уменьшил время, отведённое на исправление недочётов.

              Для исправления реестровой ошибки орган регистрации прав наделён новыми полномочиями по выезду на местность для определения:

              1. фактических координат земельных участков
              2. контуров зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства

              Полученные данные вносятся в ЕГРН без согласия правообладателя:

              • исправление проводится в случае, когда оно не вызовет прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права на объект недвижимости
              • срок исправления ошибки составляет 3 месяца
              • собственник недвижимости вправе продлить срок исправления на 3 месяца:
              • по заявлению
            4. после исправления реестровой ошибки орган регистрации прав обязан сообщить правообладателю о выполненных изменениях по его объекту
            5. правообладатель вправе оспорить в суде решение по исправлению ошибки, если он не согласен с тем, как она была исправлена
            6. Итоги

              К законодательным нововведениям нельзя относиться как к простому способу быстрого увеличения площади земельных участов. Они коснутся только части из них. Заслуга федерального закона № 150-ФЗ в том, что установленный им упрощённый порядок выполнения комплексных кадастровых работ благотворно скажется на положении собственников земельных участков.

              Минэкономразвития России внесло изменения в отдельные виды разрешенного использования земельных участков. Поправки вступают в силу с 8 апреля 2019 года. Соответствующий документ размещен на сайте официальной правовой информации.

              Приказом вносятся изменения в классификатор вида разрешенного использования земельного участка «жилая застройка», которые позволят размещать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) индивидуальные дома, пригодные для постоянного проживания.

              Индивидуальная жилая застройка в новой редакции классификатора сохраняет наименование вида разрешенного использования. «Законодатель уточняет понятийный аппарат, исключая использование участков для выращивания ягод, фруктов, овощей, сохраняя возделывание сельскохозяйственных культур», — говорит юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Еремин.

              Изменения, по словам юриста, также затрагивают характеристики дома, который можно построить на участке для ИЖС. Теперь можно будет возводить жилые дома (отдельно стоящие здания не более трех надземных этажей и высотой не более 20 м, состоящие из комнат и помещений вспомогательного использования и не предназначенные для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), говорится в документе.

              Использование земельных участков для ИЖС будет исключено для подсобных сооружений, сохранится для индивидуальных гаражей, но станет возможным для хозяйственных построек.

              Правки классификатора затрагивают интересы не только садоводов, но и собственников загородной недвижимости. Внесение изменений в классификатор исключает наступление каких-либо налогово-правовых последствий для собственников и арендаторов земельных участков, отмечает юрист.

              Что делать собственникам

              Законом подразумевается внесение изменений в кадастр недвижимости о разрешенном использовании земельного участка, что повлечет изменения и в правила землепользования и застройки муниципалитетов. В принципе, собственникам ничего делать не надо, но по желанию можно обратиться в уполномоченные органы местного самоуправления для изменения в кадастре текущих сведений на новые — соответствующие изменениям в классификаторе.

              Что еще нужно знать. Полезные статьи о дачах и коттеджах

              На сайте компании «КонсультантПлюс» опубликован проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Законопроект).

              Законопроект предусматривает существенное изменение земельных отношений. В нем содержатся изменения, которые планируется внести в правила предоставления земельных участков, определения их разрешенного использования, заключения и исполнения договоров комплексного освоения территории. В частности, согласно Законопроекту предлагается существенно изменить порядок продажи и передачи в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

              Большинство изменений направлено на ограничение тех прав публичных собственников, которые связаны с распоряжением участками. Предлагается урегулировать многие вопросы, которые на сегодняшний день, как правило, решаются по усмотрению указанных лиц.

              В соответствии с положениями Законопроекта земельные участки под застройку почти во всех случаях придется арендовать.

              В настоящее время, если при предоставлении земельного участка для строительства предварительно согласуются места размещения объектов, публичный собственник не может передать участок в собственность. Он подлежит передаче либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование. Если строительство осуществляется без предварительного согласования мест размещения объектов, участок можно как продать, так и передать в аренду. Публичный собственник решает этот вопрос самостоятельно.

              Читайте также:  Факторы повышающие вероятность возникновения электротравм при работе

              Законопроектом предусмотрен универсальный подход к определению права, на котором земельные участки будут предоставляться для строительства. Участок нельзя будет продать, если основным видом его разрешенного использования является строительство зданий и сооружений. Данное правило планируется применять независимо от того, приобретается земельный участок в рамках аукциона или без его проведения. Предусмотрено и несколько исключений из этого правила. Застройщики — юридические лица и индивидуальные предприниматели смогут купить государственный или муниципальный участок, только если он выделен из участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории. В таком случае приобрести участок в собственность смогут только лица, заключившие договор о комплексном освоении территории.

              Разработчики Законопроекта предусматривают случаи, когда предельные сроки аренды земельного участка будут устанавливаться в Земельном кодексе Российской Федерации. Например, предоставить участок в аренду для строительства без проведения аукциона можно будет на срок от трех до десяти лет. Однако, если участок передается в аренду посредством аукциона, договор аренды будет заключаться на период, который в два раза превышает предельный срок для выполнения работ, связанных со строительством конкретного объекта. Для строительства линейных объектов предлагается ввести максимальный срок аренды, равный 49 годам.

              Сейчас в Земельном кодексе Российской Федерации определен единственный случай ограничения срока аренды земельного участка. Так, при условии предварительного согласования места размещения объекта (т.е. без проведения торгов) участки для строительства можно арендовать только на время проведения соответствующего строительства (часть 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

              Преимущественное право на повторное заключение договоров аренды предлагается сохранить только в отношении участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства. Действие данного положения может быть распространено не только на договоры, заключаемые после вступления поправок в силу, но и на договоры, которые были заключены до этого.

              Из земельного законодательства планируется исключить положения о возможности предоставлять земельные участки в собственность или аренду путем проведения конкурса. Единственным видом публичных торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды предлагается сделать аукцион. Без проведения аукциона участки можно будет предоставить только в случаях, перечисленных в Земельном кодексе Российской Федерации в редакции Законопроекта. Планируется установить девять оснований продажи государственного или муниципального участка без аукциона. Например, можно будет без его проведения продать земельный участок, на котором расположено здание, собственнику этого здания.

              В Законопроекте предусмотрено 28 оснований передачи участка в аренду без аукциона. Некоторые из них планируется ввести впервые. Это касается, в частности, передачи участка в аренду для размещения отдельных объектов (промышленности, транспорта и т.д.). Однако такая передача будет возможна по решению Президента Российской Федерации, или Правительства Российской Федерации, или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

              В настоящее время вопрос о необходимости проведения публичных торгов согласно земельному законодательству решен иначе. Земельным кодексом Российской Федерации установлено, в каких случаях участки предоставляются без осуществления торгов, а в каких — только посредством торгов. Например, без проведения торгов земельный участок предоставляется лицу для работ, связанных с пользованием недрами. Только на торгах можно предоставить земельный участок, предназначенный для строительства, в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов.

              Поскольку в Земельном кодексе Российской Федерации не указано, должен ли земельный участок предоставляться посредством торгов, публичные собственники вправе самостоятельно определить способ передачи участка. В нормативных актах субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления могут устанавливаться случаи, когда земельные участки предоставляются только посредством торгов.

              Предполагается, что аукцион будет проводиться по единым правилам независимо от того, передается земельный участок для жилищного строительства или для иных целей. В настоящее время предусмотрены различные процедуры проведения аукциона: в отношении участков для жилищного строительства соответствующая процедура установлена Земельным кодексом Российской Федерации, а в отношении участков, для которых предусмотрен иной вид разрешенного использования, — в Постановлении Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808.

              Публичные собственники будут вправе проводить аукцион в электронной форме. Законопроектом не разъясняются отличия электронного аукциона от обычного, однако указывается следующее: извещение о проведении аукциона в электронной форме можно будет не публиковать.

              С текстом Законопроекта можно ознакомиться в «Материалах для скачивания» в приложении к настоящей новости.

              Добавить комментарий


              Adblock detector